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            國內首募規模達618億元 公募REITs備受資金熱捧

            2022-10-20 21:26:39來源:私募排排網

            今年以來,在地緣沖突、美聯儲加息、房地產流動危機以及疫情反復等各種因素的影響下,全球股市普跌,在這種情況下,市場仍然有不少優質資產表現出色,公募REITs成了動蕩市況下的香餑餑,備受資金熱捧。

            10月10日至14日,華夏合肥高新產園REIT、國泰君安臨港創新產業園REIT、國泰君安東久新經濟REIT接連上市,并在上市當天均觸及30cm漲幅的“盛況”,至此國內全市場已上市的公募REITs數量達到了20只。

            值得一提的是,華泰資金江蘇交控高速公路和中金安徽交控高速公路兩只REIT新品目前也已獲得通過,華夏和達高科產業園REITs、華夏華潤有巢租賃住房REIT正處于審核中,屆時公募REITs的隊伍或將增至24只,由此可以看出市場與投資者對公募REITs的熱情。

            投向不動產,國內首募規模達618億元

            REITs全稱是不動產投資信托基金,其投向的不是股票、債券,而是不動產,并且經過了特殊處理(即資產證券化,ABS),目前公募REITs還是一個未被大眾熟知的基金產品,與之相比,公募REITs產品在國外已經是一個非常成熟的模式,由于其擁有穩定的收益來源,備受各類資金的熱捧。

            REITs產品的底層資產是擁有穩定收入來源的基礎設施項目,其主要包含兩種類型的資產,一是商業寫字樓、零售物業、酒店、公寓等持有型房地產;二是傳統及新型的基礎設施,如傳統基礎的設施:機場、港口、收費公路、水電氣熱、污染治理等;新型基礎設施則包括5G基站、數據中心等和信息產業相關的基礎設施。

            根據Choice數據顯示,國內全市場已上市的20只公募REITs初始募集規模為618.14億元,其中產業園REITs數量有7只,產業園區成為國內公募REITs目前最主要的底層資產類型。

            從發行日期上來看,國內第一批公募REITs已于2021年6月21日上市,今年以來新上市的公募REITs也已有9只,其中包括了保障房、能源基礎、產業園區等底層資產。

            從收益來看,截至10月18日,已上市交易的公募REITs產品有15只自上市以來錄得上漲,其中有9只漲幅超10%,還有3只漲幅超40%。

            華安張江光大REIT今年以來累計上漲21.53%,漲幅遙遙領先于其他產品,自上市以來累計上漲43%。該基金底層資產是產業園區,主要投資于優質園區類基礎設施項目資產,截至10月18日規模達19.38億元。

            此外,還有今年上市的鵬華深圳能源REIT、國泰君安東久新經濟REIT、國泰君安臨港創新產業園等亦有不錯的表現。

            除了不斷有新的REITs產品上市,去年已經上市的REITs產品已經在快馬加鞭的擴募。截至目前,博時蛇口產園REIT、紅土鹽田港REIT、華安張江光大REIT、富國首創水務REIT、中金普洛斯REIT提交了擴募申請,且相關申請均已被成功受理,本次擴募對象涵蓋到了產業園區、倉儲物流,以及清潔能源等資產。

            國內REITs發行迎來蓬勃發展已是大勢所趨,第一批公募REITs成功實現擴募后,未來將涌現更多REITs擴募公司,底層資產優質的REITs市場收益率將穩步提升。

            逆勢抗跌背后的邏輯

            目前來看,公募REITs仍處于起步階段,總體規模不大。但是,整個REITs產品供給呈現加速趨勢,正在掀起一股“熱潮”,成為大家關注的焦點。

            究其原因,一是今年以來股票市場波動較大,受避險情緒影響,波動率更低、具備提供穩定票息特的REITs產品更受歡迎;另外,隨著2021下半年經濟下滑的預期越來越清晰,債券市場收益率也一路下行,寬松的貨環境和無風險收益率繼續下降,推升REITs價格。

            二是監管政策也不斷造福于公募REITs市場。2021年是中國公募REITs發行元年,自2021年6月首批公募REITs上市后,已發布了多個與REITs相關的重要政策文件。

            尤其今年開年,財政部、稅務總局發布了試點稅收政策,北京發布REITs試點政策及申報輔導手冊,緊接著國家發改和國家能源推動清潔低碳能源推進公募REITs試點等,投資人對REITs這個新型產品未來的發展也更有信心。

            三是整體流動較好,可交易強。自首批項目上市以來,公募REITs整體流動較好,與債市和股市的相關較低,其低波動率優勢對投資者非常有吸引力。

            與此同時,公募REITs具有標準化、小額化的特點,大大降低了投資門檻和操作難度,為市場提供了兼具股債屬的大類資產配置工具,具備差異化投資價值。

            從底層邏輯來看,REITs是優質的抗通脹資產。與股票、債券這些資產不同,公募REITs擁有投向明確、底層資產成熟優質、強制分紅、現金流預期相對明確的特點。

            強制分紅,且分紅率較高也是公募REITs的一大特色。根據《公開募集基礎設施證券投資基金指引(試行)》,公募REITs的收益分配比例不低于合并后基金年度可供分配金額的90%。

            在資產配置方面,由于公募REITs的收益來源是所投資項目產生的收益,比如說產業園租金、高速公路收費等,因此和股市、債市的關聯度都很小,可以有效分散投資風險。

            風險提示

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            標簽: 國內首募規模 不動產投資信托基金 全球股市普跌 資產證券化

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