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            每日簡訊:房地產迎6000億融資“放水”,財務狀況較好房企更易受益

            2022-10-20 18:46:15來源:證券市場紅周刊

            紅周刊 本刊編輯部 | 熊穎


            (資料圖片)

            這1000億元對銀行來說,政策導向非常明顯。在審核發放房企貸款時,更看重的是房企的財務指標。這一標準,6000億元融資放水政策前后都未改變。

            近期有研報指出,9月房地產融資規模雖出現明顯增長,但仍處于近幾年的低位水平。然而也正是房企融資難問題突出的當下,房地產即將迎來6000億元融資“放水”。監管部門要求中國建設銀行、中國工商銀行、中國農業銀行、中國銀行、中國郵政儲蓄銀行、交通銀行6家國有銀行年內對每家房地產融資至少增加1000億元。

            值得注意的是,在利好政策提振市場信心的同時,也有內部人士提醒,該政策從出臺到傳導至房企端,尚需要一定時間。彼時,已經經過此前發債“大考”、財務狀況較好的房企更容易受益。

            6000億元融資“放水”

            房地產市場或迎信心增強

            近日,有消息稱9月底有多家銀行傳達監管部門通知,要求各地分行加大對房地產融資的支持力度。具體指標是,要求每家大行年內對房地產融資至少增加1000億元,融資形式包括房地產開發貸款、居民按揭貸款以及投資房地產開發商的債券。

            目前,包含中國建設銀行、中國工商銀行、中國農業銀行、中國銀行、中國郵政儲蓄銀行、交通銀行6家國有銀行均傳達了監管要求。

            也就是說,房地產將迎來六大行合計6000億元的融資“放水”。

            10月11日,《紅周刊》向六大行之中的某行內部人士李奎(化名)了解情況,上述消息屬實,“這個事兒,只讓干不讓說”。

            不過李奎也指出,這個不是專項貸款,相當于一個投放目標,沒有這個政策之前銀行也會正常發放房地產貸款,只是額度可能沒那么多。

            此外,他向《紅周刊》指出,從融資規模來說,這個數字并不算大。因為這1000億元不是額外增加1000億元,特別這1000億元還包含按揭貸款。即使銀行沒有這1000億元的房地產融資要求,按最保守來說,第四季度,(我行)房地產的常規投放規模也不少于500億元。

            李奎也指出該政策的意義所在,這1000億元對銀行來說,政策導向非常明顯。去年以前,政策一直趨嚴,今年開始糾偏,到現在,放寬的信號已經比較強烈。對市場來講,現在缺少的是信心,缺少的是流動性,潛在買家和房子都有,就是因為有降價預期,以及對爛尾的擔憂,所以普遍觀望。而銀行給予信貸支持可以增強市場信心。

            廣東省規劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉也向《紅周刊》表示,當前銀行對地產的風險是較悲觀和謹慎的。因為銀行的貸款行為類似于“晴天送傘,雨天收傘”。市場好,房價上漲,抵押物可以保障銀行的債權,在這種情況下,銀行會更寬松地給房地產融資。

            但相反,在市場下行時,抵押物價值明顯下降。而且近期,房地產市場房價下跌、土地價格下跌,銀行其實已經開始擔心存量的債權是不是要出現違約的風險,所以不太愿意給地產企業貸款。

            在這種情況,推進保交樓的過程中,雖然這6000億融資規模對于房地產的資金缺口來說,杯水車薪,但它起的是引資的作用,通過這類融資的國資信用來撬動社會資金,把施工單位、金融機構、上下游購房者、小業主等各方信心聚攏起來,重新投入到這個保交樓的過程中。

            而談及房地產融資的具體分配,李奎告訴《紅周刊》,在房地產開發貸款、居民按揭貸款以及投資房地產開發商的債券的資金分配上,按揭貸款所分配的融資規模一定是更多的。此外,據其所在行的工作流程,按揭每個月都有計劃,用不完的額度會給到開發貸。

            傳導快慢

            看樓市穩企時間

            不過,《紅周刊》向多位房企負債融資業務的投拓崗員工了解情況,發現,9月末政策出臺至今,這一利好暫未傳導到房地產企業。某央企房企內部人士張峰(化名)表示,沒有感受到有房企已經受益。感覺“放水了,但沒有人接到水?!?/p>

            那么,上述房地產融資放水政策何時才能傳到房企端呢?

            在張峰看來,政策的傳導快慢,關鍵還看樓市企穩的時間。經濟活動的本質是價值交換,如果房企沒有盈利預期,拿什么作為交換物找銀行拿錢?

            張峰認為,房屋銷售數據可以作為一大參考依據,房子賣的差的時候,融資較難,反之亦然。房企最缺的是銷售額,現在房企最為主要的問題,是市場需求問題,而不是融資端供應的問題。

            而從當前的樓市表現來看似乎并不樂觀。某TOP20房企內部人士向《紅周刊》表示,以往房企搶收的黃金時期“金九銀十”,目前“金九”已經啞火了,銀十也好不到哪去。國慶期間,銷售同比下滑超50%的城市不在少數。

            從數據表現來看也確實如此。雖9月的房地產銷售數據在9月下旬“抬頭”,根據中指數據,9月19日-9月25日,重點監測的19個城市商品住宅成交面積為395.46萬㎡,環比增長82.9%,同比增長58.7%;成交套數為34732套,環比增長82.8%,同比增長60.7%;但放眼9月的單月銷售數據卻并不理想,根據克而瑞數據,2022年9月TOP100房企實現單月權益口徑銷售金額4247.8億元,同比降低29.6%,環比降低2.0%。

            而更加值得注意的是,9月下旬之所以出現短期回暖,和房企加大推盤促銷力度存在一定關系。有房地產業內人士提醒表示,存在個別城市推貨多把成交拉起來的現象,但是依靠供應和成交,對比去化率數據也很難看。

            近期,中指發布了深圳的國慶期間成交數據,10月3日-10月9日,深圳共有5個商品住宅項目開盤,較上周減少2個;共推出2946套,較上周減少714套;平均認購率為14%,較上周降低39.1個百分點。不難看出,伴隨推盤的減少,深圳樓市的短期回暖也沒能保持持續性。

            據不完全統計,今年以來已有超30個城市發布了下調首套個人住房公積金貸款利率的政策,房貸進入“低利率”時代。易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為,這對四季度樓市行情提振的作用確實會比較明顯。但也有房企內部人士表示,政策的每次放松雖會有所提振,但浪花太小,大環境太差。

            政策落地或存難度

            青睞財務狀況更好的房企

            值得注意的是,2022年“歸零”之前,六大行合計6000億元的房地產融資規模能否順利兌現,或存一定難度。李奎也向《紅周刊》指出,上述政策所提及的每家大行的融資規模并不一定能精準控制在1000億元,更像是一個目標。

            也有金融從業者擔心上述政策的落地難度較大。章子鑫(化名)在某證券機構持續關注房企發債業務,他向《紅周刊》表示,據其觀察,近兩年,銀行已經明顯收縮地產相關貸款投放,甚至地產債投資已經停了,銀行做地產開發貸和地產債的想法并不強烈。

            而近期發布的克而瑞報告也指出,9月100家典型房企的融資總量為622.1億元,環比增加61.8%,同比減少28%。其中債券發行了372.1億元,環比增加95.1%,同比減少18.2%??梢钥吹?,房企融資量雖然環比大幅增加,但是仍然處于近幾年的低位水平,可見房企融資難問題仍然較為突出。

            此外,章子鑫還指出,對銀行來說,該政策還存在一定風險性。一方面,銀行需面臨加大房地產融資后,存在壞賬增多的風險。

            另一方面,個人住房抵押貸款雖風險可控,這筆買賣并不劃算。之所以這么說,是因為,原來利率為4.5%-5%的時候,以某行為例,RMBS全周期違約損失率可能不超過2%,風險極低,但現在伴隨相關政策的不斷出臺,以及未來LPR進一步下調的可能性很大,下調對空間也很大,預計在3%~5%的損失率就沒那么劃算了。

            在章子鑫看來,這一政策,面向的主要應該是金融系統內部,希望穩住地產融資端,讓金融機構敢于像過去一樣向地產公司提供融資,不抽貸不斷貸。

            而李奎告訴《紅周刊》,在審核發放房企貸款時,我們更看重的是房企的財務指標。這一標準,6000億元融資放水政策前后都未改變。

            以9月房地產發債為例,克而瑞報告指出,9月發債量最大的企業是華潤置地,發債總量達到了80億元,其中包括一筆20億元的公司債、一筆30億元的中期票據以及一筆30億元的CMBS。

            此外,9月內,合景泰富集團發行債券56億元,首開股份發行債券35億元,招商蛇口發行債券30億元,越秀地產發行債券26億元。

            參照此前發債較多的房企也可以看到,發債主體主要集中在華潤置地、招商蛇口等國企央企以及財務狀況較好的萬科等民營房企。而后續伴隨6000億元融資政策逐漸傳導到房企端,前述財務狀況較好的房企也會更容易受到青睞。

            (本文已刊發于10月15日《紅周刊》,文中提及個股僅為舉例分析,不做買賣推薦。)

            標簽: 財務狀況

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